Nowe przepisy dotyczące warunków zabudowy, które mogą wejść w życie już w październiku tego roku, będą miały znaczący wpływ na proces inwestycyjny oraz decyzje dotyczące lokalizacji nowych budynków. Obecnie, warunki zabudowy, zwane potocznie „wuzetkami”, są wydawane na czas nieokreślony. Jednak od 1 stycznia 2026 roku wprowadzona zostanie pięcioletnia ważność wuzetek. Będzie to spora rewolucja w planowaniu przestrzennym. 

Gminy będą wówczas zobowiązane do uchwalenia nowych planów ogólnych, bez których inwestorzy będą mieli ograniczone możliwości działania.  Jednak wprowadzenie nowych przepisów będzie wymagało czasu, zanim samorządy zdobędą w pełni wiedzę na ich temat. Inwestorzy, którzy chcą realizować swoje projekty na podstawie obecnych, sprawdzonych zasad – muszą się pośpieszyć.

Dlaczego warto działać już dziś?

Decyzje dotyczące warunków zabudowy, które uzyskały prawomocność przed 1 stycznia 2026 r., nie będą objęte pięcioletnim okresem ważności. 

Co się stanie, jeśli ktoś nie zdąży złożyć wniosku przed wejściem w życie nowych przepisów? 

W przypadku złożenia wniosku przed wprowadzeniem nowelizacji, inwestor otrzyma warunki zabudowy na dotychczasowych zasadach. Natomiast jeśli wniosek zostanie złożony po wejściu w życie nowej ustawy, ale przed 1 stycznia 2026 r., inwestor będzie podlegał nowym przepisom z pewnymi wyjątkami, np. nie będzie ograniczony lokalizowaniem inwestycji wyłącznie w obszarze uzupełniania zabudowy. Kluczowe jest jednak to, że od 1 stycznia 2026 roku inwestor otrzyma warunki zabudowy tylko wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny, który przewiduje umiejscowienie działki w obszarze uzupełnienia zabudowy – wyjaśnia adw. Marcin Jadczak.

Jakie są istotne różnice wprowadzane przez nowe przepisy?

Przy podejmowaniu decyzji o możliwości uzyskania warunków zabudowy według nowych zasad, kluczowe nie jest tylko położenie działki w obszarze zabudowy, ale również spełnienie nowych wymogów. Jednym z przykładów jest ograniczenie odległości, na jaką będzie uwzględniany obszar analizowany przy wydawaniu wuzetki. Obecnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami, analizowany obszar obejmuje trzykrotność szerokości frontu terenu objętego decyzją, ale nie mniej niż 50 metrów, nie ma jednak górnej granicy odległości. Nowe przepisy wprowadzają ograniczenie do maksymalnie 200 metrów.

Warto również zwrócić uwagę na istnienie pewnych wyjątków od zakazu wydawania wuzetek poza obszarem zabudowy uzupełniającej. Zgodnie z nowymi przepisami, będzie możliwe uzyskanie warunków dotyczących odbudowy, przebudowy, nadbudowy, a także budowy stacji benzynowej, niewielkiego obiektu w gospodarstwie rolnym czy pola biwakowego poza obszarem zabudowy uzupełniającej. Ponadto, osoby wywłaszczone z części swojej posesji będą mogły uzyskać warunki zabudowy w celu odtworzenia obiektu, nawet jeśli teren nie zostanie objęty zabudową uzupełniającą.

Interesując jest także to, czy gminy zdecydują się skorzystać z nowego uprawnienia dotyczącego standardów infrastruktury społecznej, które określa odległości, na przykład do szkół, terenów wypoczynkowych czy rekreacyjnych. To może dodatkowo ograniczyć obszar, na którym będą wydawane decyzje dotyczące warunków zabudowy – dodaje adw. Marcin Jadczak.

Wprowadzenie nowych przepisów dotyczących warunków zabudowy niewątpliwie wpłynie na proces inwestycyjny i decyzje dotyczące lokalizacji nowych budynków. Konieczne będzie dostosowanie się do nowych wymogów, a zniesienie pięcioletniego okresu ważności decyzji będzie miało wpływ na tempo realizacji projektów. Dlatego ważne jest śledzenie zmian w prawie i bieżące zapoznawanie się z obowiązującymi regulacjami.

Jeśli ustawa zostanie ostatecznie przyjęta na jednym z nadchodzących posiedzeń, to eksperci przewidują, że nowe przepisy mogą zacząć obowiązywać już w październiku bieżącego roku, uwzględniając krótki okres vacatio legis.

Marcin Jadczak
Sprawdź jak możemy wesprzeć Twój biznes!

adw. Marcin Jadczak

Managing Associate, Head of Real Estate Department Zobacz w czym mogę pomóc

Poznajmy się

Już ponad 300 firm zaufało naszym kompetencjom!
Napisz do nas: [email protected]
lub zadzwoń na: +48 22 380 33 44

Prawnicy RK Legal wsparcie prawne wierzytelności B2B i B2C