W ostatnim czasie na rynku nieruchomości pojawiły się istotne zmiany legislacyjne, które wpłyną na sposób funkcjonowania deweloperów i inwestorów. Nowe przepisy mają na celu zwiększenie transparentności cen mieszkań oraz zniesienie obowiązku budowy określonej liczby miejsc postojowych towarzyszących budowie budynków mieszkalnych. Jakie konsekwencje niosą ze sobą te regulacje i jak mogą się na nie przygotować firmy deweloperskie oraz inne przedsiębiorstwa świadczące usługi na rynku budowlanym?
Jawność cen mieszkań – większa przejrzystość, większe wyzwania
Do 23 marca 2025 roku trwają konsultacje projektu ustawy autorstwa Polski 2050, która nakłada na deweloperów obowiązek podawania na stronie internetowej oferowanych cen mieszkań.
Projekt ustawy deweloperskiej zakłada obowiązek publikacji aktualnych cen mieszkań na stronach internetowych deweloperów przez cały okres sprzedaży. Co więcej, klienci będą mieli możliwość śledzenia historii zmian cen. Celem jest zwiększenie transparentności rynku i ochrona konsumentów przed nieuczciwymi praktykami.
Dla deweloperów oznacza to konieczność aktualizacji swoich systemów sprzedażowych i stron internetowych, aby zapewnić łatwy dostęp do danych o cenach. Ważne będzie także dostosowanie strategii cenowej – zatajanie cen lub ich manipulowanie może skutkować karami finansowymi sięgającymi nawet 10% rocznego obrotu. Wprowadzenie jawności cen może również wpłynąć na sposób negocjacji z klientami – konieczność ujawnienia cen zmniejsza możliwość stosowania indywidualnych rabatów czy promocji dostępnych tylko dla wybranych klientów.
Z drugiej strony, większa transparentność może zwiększyć zaufanie klientów i przyczynić się do budowy pozytywnego wizerunku firmy. Deweloperzy, którzy otwarcie prezentują swoje ceny, mogą wyróżniać się na tle konkurencji i zdobyć lojalność klientów.
Z treścią projektu mogą się Państwo zapoznać pod tym adresem: https://orka.sejm.gov.pl/Druki10ka.nsf/Projekty/10-RPW-6415-2025/$file/10-RPW-6415-2025.pdf
Zniesienie minimalnych wymagań dotyczących miejsc postojowych – więcej swobody czy większy chaos?
Kolejną istotną zmianą jest zniesienie obowiązkowego wskaźnika miejsc postojowych. Obowiązujące dotychczas przepisy przewidywały, że na mieszkania w strefach śródmiejskich powinno przypadać minimum jedno miejsce postojowe, poza tą strefą limit ten wynosił dotychczas 1,5 miejsca parkingowego na każdy lokal. Projekt, który został przyjęty przez Rząd uchyla te przepisy, a także przywraca na rzecz gmin prawo do decydowania o liczbie miejsc parkingowych w poszczególnych lokalizacjach.
Rząd proponuje również uchylenie przepisu, który przewiduje, że dla inwestycji mieszkaniowej zlokalizowanej w obszarze zabudowy śródmiejskiej minimalna liczba miejsc postojowych jest co najmniej równa liczbie mieszkań w tej inwestycji.
Dla deweloperów to większa elastyczność w planowaniu inwestycji – brak konieczności zapewniania miejsc parkingowych może obniżyć koszty budowy oraz umożliwić zagospodarowanie większej powierzchni na cele rekreacyjne. Koszty inwestycji mogą zmniejszyć się także ze względu na możliwość ograniczenia budowy podziemnych parkingów, które są jednymi z najdroższych elementów realizacji projektu.
Z drugiej strony, zmiany w zakresie regulacji mogą prowadzić do problemów z parkowaniem, co może negatywnie wpłynąć na atrakcyjność inwestycji. W miastach o wysokiej gęstości zabudowy ryzyko konfliktów o miejsca parkingowe może być znaczące, co zniechęci część klientów do zakupu mieszkań w takich lokalizacjach.
Rozsądne korzystanie z uprawnień, które zyskają samorządy lokalne, może w przyszłości spowodować, że deweloperzy będą mogli budować więcej mieszkań, które staną się bardziej przystępne cenowo dla społeczeństwa.
Rada Ministrów przyjęła projekt 18 marca 2025 roku.
Nowe przepisy mają wejść w życie zasadniczo po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.
Jak się przygotować do zmian?
Aby dostosować się do nowych regulacji, deweloperzy powinni:
- zainwestować w technologie umożliwiające transparentne prezentowanie cen oraz ich historii na stronach internetowych;
- przeanalizować swoje strategie cenowe i dostosować je do nowych wymogów prawnych;
- monitorować lokalne regulacje dotyczące planowania przestrzennego oraz utrzymywać ścisłą współpracę z samorządami, aby odpowiednio planować liczbę miejsc postojowych;
- rozważyć oferowanie alternatywnych rozwiązań dla przyszłych mieszkańców, takich jak car-sharing czy współpraca z parkingami prywatnymi.
W obliczu tych zmian warto rozważyć współpracę z ekspertami, którzy pomogą w analizie ryzyk prawnych i dostosowaniu strategii sprzedażowej. Odpowiednie przygotowanie do nowych regulacji pozwoli uniknąć sankcji oraz zwiększyć atrakcyjność inwestycji na rynku. Firmy, które jako pierwsze dostosują się do nowych wymagań, mogą zyskać przewagę konkurencyjną, budując markę wiarygodnego i transparentnego partnera biznesowego.
adw. Paweł Zimiński
Partner Zarządzający, Dyrektor Departamentu Nieruchomości Zobacz w czym mogę pomóc
