Już 1 kwietnia 2024 r. wejdzie w życie nowelizacja rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowelizacja jest odpowiedzią Ministerstwa na problemy współczesnego budownictwa, w tym zjawiska tzw. patodeweloperki czyli konstruowaniu obiektów mieszkalnych z pominięciem standardów dobrego budownictwa. Poniżej sprawdzamy, jakie rozwiązania przygotował resort i co będą one oznaczać dla inwestorów oraz kupujących.

Mały (metraż) nie jest piękny

Dotychczasowe przepisy przewidywały, że mieszkania powinny mieć przynajmniej 25 m2 powierzchni. Wielu deweloperów obchodziło to ograniczenie budując „mikrolokale” usługowe z funkcją mieszkalną. Nowelizacja ma ukrócić to postępowanie, gdyż także lokale użytkowe będą musiały posiadać minimum 25 m2 powierzchni. Odstępstwa od tej zasady będą nieliczne – mniejsze lokale usługowe będzie można wybudować jedynie na pierwszych kondygnacjach budynków i to dodatkowo z bezpośrednim dostępem do lokalu od zewnątrz. Inwestorzy, którzy mieli w planach sprzedawać mikroskopijne mieszkania powinni się pośpieszyć – do 31 marca 2024 r. muszą uzyskać pozwolenie na budowę na budynki, w których miałyby być takie lokale.

Daleko z betonu świat…

Zjawisko nieprzemyślanego i nadmiernego wykorzystania betonu w przestrzeni publicznej doczekało się własnej definicji – „betonozy”. W ramach walki z betonozą rozporządzenie wprowadza nakaz, aby projektowane place miały przynajmniej 20% powierzchni biologicznie czynnej. Przestrzeń ta w założeniu ma stanowić tereny zieleni miejskiej. W zamyśle Ministerstwa nastąpi kres betonowych pustyni skutkujących lokalnymi podtopieniami w miesiącach chłodnych i rekordami gorąca w miesiącach ciepłych. Powstaje jednak pytanie, czy nowe rozwiązanie nie ograniczy inwestycji w miejskie place i skwery, ponieważ zasadzenie i utrzymanie zieleni kosztuje więcej niż zwyczajne zabetonowanie terenu.

„Okno w okno” jest passe 

Deficyt gruntów pod zabudowę wielorodzinną sprawił, że deweloperzy zaczęli wznosić budynki w coraz bliższej odległości od siebie. Do grona dotychczasowych narzędzi prawnych ukrócających tego rodzaju praktyki dołączają właśnie nowe przepisy rozporządzenia. Po wejściu w życie nowelizacji nie będzie można wznosić budynków wielorodzinnych w odległości mniejszej niż 5 m od granicy działki budowlanej. Na zmianie tej mają oczywiście skorzystać mieszkańcy, którzy maja zyskać odrobinę więcej prywatności (gdyż nadal trudno jest mówić o intymności przy odległości 10 metrów dzielącej budynki). Rozwiązanie to dla deweloperów będzie oznaczać mniejszą elastyczność przy projektowaniu inwestycji. Nie można wykluczyć, że część obecnych działek budowlanych po nowelizacji straci możliwość zabudowania ich obiektami wielorodzinnymi.

Zdrowy dystans

Brak spójnej polityki planistycznej poszczególnych gmin, w szczególności deficyt miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego skutkował tym, że w bliskim otoczeniu bloków mieszkalnych mogły powstawać obiekty produkcyjne lub magazynowe. Sąsiedztwo obiektów przemysłowych niejednokrotnie powoduje, że mieszkańcy narażeni są na nadmierny hałas, przykre zapachy, blokowanie dróg dojazdowych i inne uciążliwości. Nowelizacja rozporządzenia wprowadza obowiązek zachowania przynajmniej 30-metrowego odstępu ściany obiektów przemysłowych od ściany istniejących lub zaprojektowanych budynków mieszkalnych. Ograniczenie to będzie dotyczyć budynków produkcyjnych lub magazynów, których obszar zabudowy wynosi ponad 1000 m2.

Ciszej tam za ścianą!

Nowelizacja doprecyzowuje normy techniczne w zakresie izolacji akustycznej nowych lokali. Od 1 kwietnia 2024 r. drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą niż 37 decybeli. Co więcej, zrównani w ochronie przed hałasem zostali także nabywcy lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym (dwulokalowym). Ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w takim budynku powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Przed nowelizacją przepisy rozporządzenia mówiły tylko o lokalach w budynku wielorodzinnym, pomijając budynki jednorodzinne, w których przecież także mogą być wyodrębnione lokale.

Plac zabaw nie ucieszy inwestora 

Istotną nowością jest nałożenie na deweloperów obowiązku wykonania placu zabaw dla dzieci. Dotyczyć to będzie budynków wielorodzinnych, w których liczba mieszkań przekroczy dwadzieścia. Od liczby mieszkań zależeć będzie też powierzchnia placu zabaw – im więcej mieszkań tym większy teren placu zabaw aż do 200 m2 przy liczbie mieszkań powyżej trzystu. Nie można też zapomnieć o pozostałych przepisach rozporządzenia, nakazujących lokalizowanie placów zabaw w określonej odległości od linii rozgraniczających ulicę, okien mieszkań oraz miejsc gromadzenia odpadów. Powyższe sprawi, że w niektórych przypadkach deweloperzy będą musieli przeformułować projekty inwestycji – po to, aby móc „zmieścić” na działce budowlanej plac zabaw spełniający normy z rozporządzenia. Otwarte pozostaje pytanie, czy wszyscy deweloperzy, również mniejsze firmy, podołają nowym regulacjom?

Rowerownia i wózkownia obowiązkowe

Nowy przepis rozporządzenia zobowiązuje deweloperów inwestycji mieszkalnych wielorodzinnych do zapewnienia w budynku przynajmniej jednego pomieszczenia gospodarczego do przechowywania rowerów oraz wózków dziecięcych. Powierzchnia takiego pomieszczenia musi wynosić co najmniej 15 m2

Nowe brzmienie rozporządzenia będzie obowiązywać od 1 kwietnia 2024 r. Do procesów inwestycyjnych zainicjowanych przed organami administracji przed tym dniem zastosowanie znajdą przepisy dotychczasowe. Mimo szeregu pozytywnych rozwiązań, które niesie za sobą zmienione rozporządzenie, nietrudno spostrzec, że skutkiem tych zmian będzie podwyższenie kosztów inwestycji przy jednoczesnym ograniczeniu ich dostępności. Końcowy koszt nowelizacji będą musieli ponieść, jak zawsze, nabywcy lokali.

*Artykuł w oryginale ukazał się w magazynie Executive Magazine, 2024.

Marcin Jadczak
Sprawdź jak możemy wesprzeć Twój biznes!

adw. Marcin Jadczak

Managing Associate, Head of Real Estate Department Zobacz w czym mogę pomóc

Poznajmy się

Już ponad 300 firm zaufało naszym kompetencjom!
Napisz do nas: [email protected]
lub zadzwoń na: +48 22 380 33 44

Prawnicy RK Legal wsparcie prawne wierzytelności B2B i B2C