13 czerwca 2025 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało na platformie Rządowego Centrum Legislacji (RCL) projekt nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To znaczący krok w kierunku zmiany polskiego rynku nieruchomości.
Na pierwszy rzut oka – lepsze standardy, większe bezpieczeństwo, nowoczesność i dostępność.
Z drugiej strony – kosztowna lista obowiązków, która może stać się istotnym obciążeniem dla inwestorów. Zmiany przewidziane w projekcie rozporządzenia to zarówno odpowiedź na rosnące oczekiwania klientów oraz wymogi klimatyczne UE, jak i realne wyzwania finansowe i organizacyjne dla branży. Dziś, w dobie spowolnienia gospodarczego na rynku nieruchomości i presji kosztowej wiele firm zadaje sobie pytanie: czy nowe przepisy otworzą rynek na innowacje, czy raczej będą kolejnym testem odporności finansowej sektora nieruchomości?
Projekt trafił już do konsultacji społecznych i stanowi realizację celów klimatycznych oraz wdrożenie unijnej dyrektywy EPBD 2024/1275. W artykule przedstawiamy kluczowe założenia projektu rozporządzenia oraz przewidywane konsekwencje jego wejścia w życie dla rynku nieruchomości w Polsce.
Analiza sytuacji rynkowej
Aktualnie rynek nieruchomości w Polsce balansuje między rosnącymi oczekiwaniami klientów, którzy coraz częściej wymagają budynków komfortowych, bezpiecznych i ekologicznych, a presją minimalizacji kosztów wywieraną przez inwestorów. Wielu deweloperów dostrzega pilną potrzebę podniesienia standardów, jednak obawia się wzrostu kosztów i komplikacji proceduralnych. To właśnie tutaj nowe przepisy mogą okazać się zarówno rozwiązaniem, jak i przeszkodą. Z jednej strony odpowiadają na realne potrzeby użytkowników – zwłaszcza osób z niepełnosprawnościami czy tych poszukujących energooszczędnych rozwiązań – ale z drugiej, mogą podnieść próg wejścia na rynek dla mniejszych inwestorów.
Priorytety regulacyjne – co się zmienia?
Projekt zakłada uproszczenie przepisów z myślą o nowoczesnych technologiach oraz ułatwieniu procesu inwestycyjnego. Celem jest podniesienie standardu użytkowania, poprawa bezpieczeństwa oraz zwiększenie energooszczędności budynków.
Koniec z niejasnymi przepisami
MRiT planuje usunąć problemy wynikające z niejasności obowiązujących przepisów, często prowadzących do rozbieżnych interpretacji wśród uczestników procesu inwestycyjnego, w tym architektów oraz pracowników organów architektoniczno-budowlanych. Jedną ze zmian jest uporządkowanie języka przepisów: słowo „powinno”, które bywa mylone z przepisem fakultatywnym, zostanie zastąpione jednoznacznymi określeniami, a liczba pojedyncza i mnoga będą stosowane w jednolity sposób.
Większa dostępność
Nowe przepisy mają poprawić dostępność budynków dla osób o szczególnych potrzebach.
Kluczowe zmiany obejmują m. in.:
- obowiązek instalowania wind w nowoprojektowanych budynkach użyteczności publicznej
(co najmniej dwie kondygnacje), budynkach zamieszkania zbiorowego (dwie lub więcej kondygnacji, z wyjątkiem tych zlokalizowanych na terenach zamkniętych) oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych (mających trzy lub więcej kondygnacji); - określenie minimalnego udziału lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych w ogólnej liczbie lokali w budynku wielorodzinnym.
Efektywność energetyczna i standard „bezemisyjny”
Projekt uwzględnia wymogi dyrektywy unijnej EPBD 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Nowe budynki mają spełniać standardy „bezemisyjne”, natomiast systemy techniczne w budynkach mają być wyposażone w urządzenia, które umożliwią automatyczne sterowanie, regulację i monitorowanie, o ile jest to technicznie i ekonomicznie uzasadnione.
Surowsze przepisy przeciwpożarowe
Obowiązkowe staną się bariery ogniowe, doprecyzowano zasady dotyczące ścian granicznych oraz podziałów ogniowych na elewacjach i dachach budynków wielkopowierzchniowych. Celem jest ograniczenie ryzyka pożarów wymagających prowadzenia długotrwałych działań ratowniczo-gaśniczych, co jest odpowiedzią na ostatnie wydarzenia w Polsce.
Jakie skutki może nieść za sobą nowe rozporządzenie?
Koszty związane z potrzebą dostosowania się do nowych standardów – zwłaszcza w zakresie wind, systemów automatyzacji oraz wymogów „bezemisyjnych” – mogą istotnie wpłynąć na marże i harmonogramy projektów dużych deweloperów, a w przypadku mniejszych firm, nawet wykluczyć je z rynku.
Wdrożenie surowszych przepisów przeciwpożarowych oznacza konieczność uwzględnienia postulowanych zmian w dokumentacji projektowej oraz konsultacje w tym zakresie ze specjalistami z zakresu bezpieczeństwa przeciwpożarowego,
co może powodować wydłużenie procesu inwestycyjnego.
W perspektywie najbliższych lat możemy spodziewać się wzrostu znaczenia doradztwa prawno-technicznego na wczesnych etapach inwestycji. Ewentualne błędy interpretacyjne przy wdrażaniu nowych przepisów mogą oznaczać kosztowne przeróbki, a nawet utratę pozwolenia na użytkowanie.
Wyższe koszty budowy prawdopodobnie przełożą się na wzrost cen lokali i powierzchni użytkowych, co może ograniczyć dostępność mieszkań dla części klientów.
Cel zmian i rekomendacje
Rozporządzenie ma wejść w życie 20 września 2026 roku. Część przepisów wejdzie w życie 31 grudnia 2026 roku lub 31 grudnia 2029 roku. Vacatio legis ma dać inwestorom czas na przygotowanie się do planowanych zmian.
Projekt trafił do konsultacji ze 135-oma podmiotami. Ze względu na zgłoszone liczne uwagi trudno przewidzieć, czy projekt zostanie przyjęty w niezmienionej treści.
Nowe przepisy będą miały istotne konsekwencje dla inwestorów. Uzasadnienie projektu wskazuje na ograniczone możliwości wsparcia w finansowaniu dostosowania istniejących budynków do nowych standardów. Dokładny wpływ zmian na koszty inwestycji nie jest znany, jednak można przewidzieć efekt w postaci znacznego wzrostu cen nieruchomości.
Mimo to, nowy projekt rozporządzenia stwarza szansę na wprowadzenie standardów budownictwa XXI wieku: budynków bardziej dostępnych, energooszczędnych i bezpiecznych.
Z naszego doświadczenia wynika, że sukces inwestycji w nowej rzeczywistości regulacyjnej będzie zależał od proaktywnego podejścia i wsparcia specjalistów na każdym etapie inwestycji — od planowania (w tym oceny potencjału zabudowy danej nieruchomości), poprzez projektowanie, realizację i zarządzanie budową, aż po sprzedaż ostatniego lokalu/domu jednorodzinnego.
Wczesne uwzględnienie wymagań technicznych i norm unijnych pozwoli ograniczyć ryzyko kosztownych korekt i opóźnień. Warto więc już teraz przygotować się na nowe finansowe i organizacyjne wyzwania, aby nie zostać zaskoczonym w momencie wejścia w życie nowych przepisów.
