Licytacja nieruchomości przeprowadzana przez organ egzekucyjny finalnie kształtuje treść księgi wieczystej tejże nieruchomości, a co najważniejsze rękojmia ksiąg wieczystych nie chroni wpisanego do księgi wieczystej.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2016 r. sygn. I CSK 770/15 w przypadku, gdy komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości, strony zainteresowane nabyciem muszą dochować należytej staranności przenosząc prawo własności.
Andrzej W. w drodze licytacji nabył nieruchomość. Następnie, w związku z uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności, wystąpił do Sądu prowadzącego księgę wieczystą o wpisanie go do działu II księgi wieczystej w miejsce dotychczasowych właścicieli. Obecnie widniejący właściciele zakupili nieruchomość od syna byłych właścicieli – dłużników. Nabycie miało miejsce już w czasie, gdy trwała egzekucja, jednakże w dziale III księgi wieczystej brak było wpisów potwierdzających jej prowadzenie. Sąd, do którego komornik skierował wniosek o wpis, odmówił jego uwidocznienia podając w uzasadnieniu, że do opisanej nieruchomości została już skierowana egzekucja prowadzona przez innego komornika.
W związku z takim stanem rzeczy sądy obydwu instancji oddaliły żądanie Andrzeja W. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Rejonowego. Stwierdził, iż pozwani nabyli w dobrej wierze nieruchomość na podstawie odpłatnej umowy, jednocześnie nie mając wiedzy o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym. W związku z czym chroni ich rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
W skardze kasacyjnej Prokurator Generalny wniósł o uchylenie wyroku Sądu Okręgowego. Prokurator zarzucił naruszenie art. 365 § 1 kpc, art. 378 § 1 kpc w zw. z art. 382 kpc oraz art. 930 § 1 kpc dotyczącego wadliwego przyjęcia, iż zajęcie nieruchomości w toku egzekucji nie wyłącza działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Sąd Najwyższy podzielił pogląd przedstawiony w skardze kasacyjnej. Wskazał on, że postanowienie
o przysądzeniu własności ma charakter kształtujący, a samo nabycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego jest nabyciem pierwotnym tj. nie występuje tu następstwo prawne i w momencie nabycia nie istotne jest to, kto był wcześniej właścicielem nieruchomości i czy fakt ten ujawniony był w księdze wieczystej.
Jednocześnie SN wskazał, iż w przypadku zakupu nieruchomości w toku egzekucji rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma zastosowania. Licytacja ze względu na swą rolę przeprowadzana jest publicznie, a nad jej prawidłowością nadzór pełni sędzia. Równocześnie obowiązująca regulacja kodeksowa, dotycząca egzekucji z nieruchomości, zapewnia wierzycielowi skuteczne zaspokojenie roszczenia natomiast dłużnikowi gwarantuje pełną ochronę swoich praw na każdym jej etapie.
Hubert Paćkowski
Specialist
Banking Client Department
E-mail [email protected]
