Nie od dzisiaj wiadomo, że sąsiedztwo z lotniskiem potrafi przysporzyć kłopotów właścicielom nieruchomości. Hałas generowany przez samoloty wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości. Najnowsza uchwała Sądu Najwyższego wskazuje, że właściciele tych gruntów nie muszą się już tym martwić. SN przyznał im w tej sytuacji prawo do odszkodowania. Co ciekawe sytuacja ta dotyczy obszarów ograniczonego użytkowania nawet jeżeli nieruchomości nie dotyczą konkretne nakazy bądź zakazy. 

Czym jest obszar OOU? 

Dla właścicieli gruntów położonych w pobliżu lotniska kluczowym pojęciem jest tzw. obszar ograniczonego użytkowania – art. 135 ustawy – Prawo ochrony środowiska (dalej “u.p.o.ś.” lub “Ustawa”). Obszar ten powoływany jest przez powiat bądź województwo. Obszar ograniczonego użytkowania tworzy się m.in. w sąsiedztwie lotnisk zarówno cywilnych, jak i wojskowych. 

Dlaczego Sąd zdecydował się podjąć Uchwałę? 

Czynnikiem przesądzającym podjęcie Uchwały była sprawa związana z rozbudową lotniska Kraków-Balice, gdzie kilkoro właścicieli gruntów położonych w bliskim sąsiedztwie lotniska wystąpiło do sądu z powództwem o zapłatę w związku ze szczególnymi ograniczeniami ustawowymi. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w przypadku niedotrzymania standardów jakości środowiska poza terenem obiektu, względem lotniska tworzy się obszar ograniczonego użytkowania. Jeśli pomimo zastosowania odpowiednich metod, sprawdzenie wpływu na przyrodę nie spełnia ustalonych wymagań, to teren powinien być uznany za ograniczony do użytkowania. Ze względu na zaistniałe okoliczności Sąd I instancji uwzględnił powództwo o zapłatę. Sąd orzekając wskazał jednocześnie, że samo zmniejszenie wartości gruntu położonego obok lotniska należy uznać za szkodę powstałą na nieruchomości, którego “sprawcą” jest lotnisko. Sąd II instancji ze względu na liczne rozbieżności w interpretacji prawnej przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne. Zagadnienie to miało rozwiać wątpliwości czy właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek uznania go za obszar ograniczonego użytkowania, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tejże ustawy. 

Rozbieżności w orzecznictwie SN jako podstawa do podjęcia nowych rozwiązań 

Sąd II instancji przekazując pytanie prawne do SN wskazał, że w ostatnich latach wykształciło się niejednolite orzecznictwo Sądu Najwyższego w zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości położonych obok lotnisk. Przykładem innego podejścia względem tego problemu jest Uchwała SN z dnia 7 kwietnia 2022 r. o sygn. III CZP 80/20, zgodnie z którą niezachowanie odpowiednich standardów z art. 135 ust 1 u.p.o.ś. przed hałasem związanym z bliskim sąsiedztwem lotnisk nie może zostać uznana za niezależną podstawę do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym z tytułu obniżenia wartości gruntu. To samo dotyczy poglądu, że dopiero w przypadku wprowadzenia względem gruntu nakazów bądź zakazów z art. 135 ust. 3a Ustawy stanowi ograniczenie korzystania z nieruchomości, a w rezultacie może stanowić podstawę do pociągnięcia do odpowiedzialności odszkodowawczej. 

Mając na względzie wszelkie potrzeby, SN podjął Uchwałę, zgodnie z którą właściciele nieruchomości położonych obok lotnisk, będą mogli ubiegać się o odszkodowanie ze względu na utratę wartości gruntu. 

Rozwiązania przyjęte w najnowszej Uchwale SN 

Jak stwierdził Sędzia SN Władysław Pawlak – przewodniczący składu orzekającego w Uchwale – w zakresie odpowiedzialności za tego rodzaju nieruchomości “[…] obywatel nie może ponosić całości konsekwencji. Musi tolerować dopuszczalny hałas, ale jeśli z tym wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania wiąże się dla niego uszczerbek majątkowy w postaci zmniejszenia wartości, to musi być ten uszczerbek wyrównany”.  

Uchwała SN o sygn. akt III CZP 56/23 to już kolejny podjęty krok mający na celu rozstrzygnięcie budzącej w ostatnich latach trudności orzekania w sprawach odszkodowań za nieruchomości położone obok lotnisk. W ww. Uchwale skład sędziowski w Izbie Cywilnej SN wskazał, że „właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania […], jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy Prawo ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie […] tej ustawy”.  

podkreśla Klaudia Czarnecka
Marcin Jadczak

adw. Marcin Jadczak

Managing Associate, Head of Real Estate Department Zobacz w czym mogę pomóc

Poznajmy się

Już ponad 300 firm zaufało naszym kompetencjom!
Napisz do nas: [email protected]
lub zadzwoń na: +48 22 380 33 44

Prawnicy RK Legal wsparcie prawne wierzytelności B2B i B2C